今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)不太理想，差于之前預(yù)期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9%，其中住宅投資下降9.7%；同期全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。

房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，同時(shí)還是中國(guó)鋼材消費(fèi)的重要領(lǐng)域，估算目前房地產(chǎn)行業(yè)所消耗的鋼材約占國(guó)內(nèi)粗鋼產(chǎn)量?jī)沙梢陨稀Ｈ珖?guó)房地產(chǎn)投資與商品房銷售面積較多下降，不僅形成今年鋼材消費(fèi)重大拖累，而且還會(huì)沖擊許多相關(guān)重要行業(yè)，削弱國(guó)內(nèi)需求，最終影響全年5%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此，近期國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，聽(tīng)取關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況的匯報(bào)。會(huì)議指出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)上述國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，預(yù)計(jì)年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)化政策還會(huì)進(jìn)一步加碼。其加碼將主要圍繞三個(gè)方面展開(kāi)：

一是繼續(xù)減少和取消住房限購(gòu)措施。自去年以來(lái)，全國(guó)各地已經(jīng)出臺(tái)了一些房地產(chǎn)購(gòu)買限制，但目前來(lái)看，已實(shí)施的松綁政策效果不足，還需要加大松綁力度。預(yù)計(jì)松綁城市范圍將從去年的主要聚焦于二三線城市，向北京、上海等一線城市擴(kuò)展。其松動(dòng)力度將由有限放寬轉(zhuǎn)為取消所有限制，至少在一些二線城市和中心城市有望全面取消限制性政策，一線城市非核心區(qū)域的限購(gòu)措施也有望取消。總之，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的明確要求下，預(yù)計(jì)全國(guó)各地都會(huì)加大房地產(chǎn)優(yōu)化政策力度。有觀點(diǎn)認(rèn)為二季度將會(huì)迎來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)政策放松潮。

二是繼續(xù)降低購(gòu)房成本。現(xiàn)階段購(gòu)房成本主要體現(xiàn)在購(gòu)房首付比例和房貸利率上。經(jīng)過(guò)去年全國(guó)各級(jí)政府與主管部門努力，購(gòu)房首付與貸款利率都有了一些下降。即便如此，今年2月新發(fā)放居民房貸利率為3.86%，仍處較高水平。由此預(yù)期今后全國(guó)許多城市在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等方面，都還有操作空間。不僅如此，美聯(lián)儲(chǔ)近期所釋放的年內(nèi)降息3次預(yù)期，也使得國(guó)內(nèi)房貸利率繼續(xù)下降，提供了友好的外部環(huán)境。

三是充分滿足房企的合理融資需求。2024年政府工作報(bào)告，明確提出對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的部署來(lái)看，短期內(nèi)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有望在全國(guó)所有城市實(shí)現(xiàn)全覆蓋，會(huì)有更多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，房企開(kāi)發(fā)貸發(fā)放速度會(huì)明顯加快。據(jù)有關(guān)資料，目前全國(guó)各省市已經(jīng)開(kāi)始建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，短期內(nèi)審批放款達(dá)到了2000億元。同時(shí)國(guó)有四大行對(duì)接的房地產(chǎn)項(xiàng)目更是達(dá)到了1.33萬(wàn)個(gè)。所有這些，都顯示了年內(nèi)房地產(chǎn)的融資環(huán)境會(huì)有很大改善，這將直接緩解房企流動(dòng)性壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

值得注意的是，在今年前2個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資偏冷的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些積極信號(hào)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然2024年前2個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9%，但降幅卻比上年全年降幅收窄了0.6個(gè)百分點(diǎn)。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅連續(xù)一年擴(kuò)大后首次轉(zhuǎn)為收窄。有觀點(diǎn)認(rèn)為這顯示了開(kāi)發(fā)投資萎縮的狀態(tài)開(kāi)始得到遏制，是供給端企穩(wěn)的積極信號(hào)。另外根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近期杭州、北京土拍市場(chǎng)熱度升溫，全國(guó)300城溢價(jià)率上升。今年1-2月，排名前100的房企拿地總金額同比增長(zhǎng)約30%。貝殼研究院二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，2024年春節(jié)過(guò)后，貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù)。由于去年特殊的高基數(shù)，今年1-2月份二手房交易量在比去年同期減少的同時(shí)，卻比2022年同期明顯增加28.5％。

據(jù)此可以判斷，隨著今后房地產(chǎn)優(yōu)化政策的加碼，各項(xiàng)新的支持政策及時(shí)出臺(tái)落實(shí)，預(yù)計(jì)年內(nèi)尤其是下半年全國(guó)房地產(chǎn)投資下行趨勢(shì)有望企穩(wěn)回升，從而推動(dòng)房地產(chǎn)“鋼需”形勢(shì)逐步改善。